הדרך אל הבית

המטרה בית !

כולנו נמצאים בשלב כלשהו בדרך אל הנחלה 'בית משלנו' ועדיף כמובן בלי משכנתא מעיקה ולוחצת אך מה לעשות שלרובינו איך את התנאים האידאלים לרכוש את הבית שאנחנו מייחלים לו במקום ובגודל שאנחנו רוצים וצריכים.

אז מה עושים?

עובדים ועובדים וחוסכים שקל לשקל ומגיעים להון עצמי בו אפשר להתחיל לחלום אבל אז מגלים שיש הוצאות ועוד הוצאות ועוד ועוד התחייבויות ועד שהגענו לסכום סביר שמהווה הון עצמי של 30% בערך ממחיר הנכס אנחנו מגלים שצריך להתחיל להתפשר על נכס קצת שונה קצת פחות חדש קצת פחות גדול במיקום קצת פחות מתאים ומתחילים בטבלת היתרונות והחסרונות של מה שרצוי ומה שמצוי ובסופו של דבר נעשה את העסקה הכי טובה שידינו תהיה משגת אליו.

רובנו כבר מבינים שכדאי לקנות נכס ראשון כמה שיותר מהר גם אם מדובר בפשרה לא קטנה ולהמשיך לעבוד ולחסוך לקראת המטרה האמיתית הבית אליו אנחנו משתוקקים, רק שהדרך רצופת מכשולים ואתגרים כגון כושר החזר ותשלומים נלווים רבים ממה שיכולנו לצפות.

אז עושים את זה אחרת?

כלל ראשון: הבית הראשון חייב להיות בית להשקעה והבחינה של הרכישה חייבת להיות בחינה יזמית כלכלית עד כמה שאפשר, אם לאחר בדיקה נלמד שנצטרך להתפשר על מיקום פחות נוח או על בית פחות מתאים לנו אבל שהפוטנציאל רווח ברכישתו שווה לנו 100-200 אל"ש יותר בטווח של השנתיים הקרובות

האם תהיו מוכנים לוותר על הרווח בשביל נוחות קצרת טווח כמו זה?

אם תגלו שהכסף שתרוויחו במכירת הבית יפחת ב25% בגלל מיסוי לקוי וריביות מימון גבוהות בטווח השנים שתחזיקו בו או שמשמעות המשכנתא ברכישת בית אחד על פני האחר תבוא לידי ביטוי בכמה מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא שלכם.

אז ככה,

אם ניצלנו את מרבית הון העצמי על המשכנתא הכי גבוה שניתן לקחת ופרסנו אותה למרבית השנים כדי שנוכל לגלם את כושר ההחזר המרבי שלנו רוב הסיכויים שהפסדנו את הרווח במכירת הבית והמשכנו לעבוד שקל לשקל על כל סכום הבית ומעבר לזה שילמנו פי 2 מערך הבית לאורך חיי המשכנתא, ושכבר הצלחנו לחסוך שוב הון עצמי נוסף ושידרגנו את הבית אז כנראה שהבנק שוב ניצל את החוסר שלנו במתן ריביות גבוהות למשכנתא המשלימה והשאיר אותנו לעבוד שוב כפול על כל שקל שלקחנו וכנראה שוב שמקסמנו את כושר ההחזר לפריסת התשלומים לתקופה הכי גדולה שאפשר (ריבית ריבית ועוד קצת ריבית),

בית ראשון חייב להיות החלטה פיננסית מושכלת כזו שתשאיר אתכם עם משכנתא נוחה שאפשר להעביר לנכס הבא ולהשאיר אתכם עם רווח מקסימלי שיתווסף להון העצמי שנצבר לנכס הבא והכי חשוב שתגלם תשואת רווח מקסימלי במכירת הנכס,

דוגמה 1: נקנה בית בשווי 900 אל"ש ונמכור אותו לאחר שנה וחצי במחיר של מליון מאה וברווח של 200 אל"ש.

דוגמה 2: נקנה בית בשווי 1300 אל"ש ונמכור אותו לאחר שנה וחצי ברווח של 300 אל"ש

עכשיו נבחן את המספרים.

נגיד והיה לנו הון עצמי וכושר החזר מקסימלי לרכישת כל אחד מהבתים על הבית הראשון הבאנו הון עצמי – 270 אל"ש שילמנו משכנתא – 3000 ₪ מתוכם בריבית נמוכה 800 ₪ כפול 18 חודש = 14.5 אל"ש בטווח של 10 שנים במסלול 145 אל"ש

על הבית השני הבאנו הון עצמי – 390 אל"ש שילמנו משכנתא – 4500 ₪ מתוכם בריבית גבוהה 2500 ₪ כפול 18 חודש = 45 אל"ש בטווח של 10 שנים במסלול 450 אל"ש

עכשיו לרווחים:

מתוך 300 נשאר 190 מתוך 200 נשאר 140 ( בהנחה ששילמנו מס מירבי של 25% )

עכשיו תשאלו את עצמכם אם המאמץ לקניית הבית היקר ותשלומי המשכנתא הגבוהים היו שווים את ה50 אל"ש הנוספים והכי הכי חשוב מעבר לכך אם אתם מוכנים להשאר במסלול הריבית הגבוה בטווח של 10 שנים

חשוב לזכור שריביות משכנתא יכולות לטפס משנה לשנה ואין מה לעשות לגבי זה אם קבעתם ריבית נמוכה תוכלו להחזיק בה לכל אורך חיי המשכנתא ואם חלילה הריבית תרד תמיד אפשר לעשות מיחזור משכנתא בכל שלב נתון.

רוצים לקנות בית? תנו לנו לעזור לכם לבנות תוכנית חומש שתשאיר אתכם עם בית החלומות שלכם עם משכנתא נורמלית וחיים ברווח לאורך הדרך.

בניין יהודה – אסטרטגיות נדל"ן